Veelgestelde vragen

De syndici hebben hun activiteiten nooit volledig stopgezet. Ze zijn onder meer dringende interventies blijven uitvoeren. Binnen de strikte lockdownmaatregelen hebben ze alles gedaan wat ze konden om de continuïteit in het goed beheer van de appartementsgebouwen te vrijwaren.

De syndicuskantoren kunnen activiteiten vanaf 11 mei dus opnieuw opnemen. Dit uiteraard op strikte voorwaarde van de naleving van veiligheidsvoorschriften. Die staan in de sectorgids die door CIB Vlaanderen, in samenwerking met het SF323, het BIV en Federia, is uitgeschreven en die we zo snel mogelijk hopen ter beschikking te kunnen stellen van de kantoren.

Neen, mede-eigenaars kunnen de betaling van hun provisies niet eenzijdig opschorten tijdens de coronaperiode. Zij beschikken hiervoor over geen enkele juridische basis. Meer nog, de mede-eigenaar stelt zich potentieel ook bloot aan sancties wegens laattijdige betaling.

De bijdrageplicht van de mede-eigenaar kleeft aan het eigendomsrecht. Vanaf de formele beslissing van de algemene vergadering, waarbij de lasten eisbaar worden gesteld, ontstaat de bijdrageplicht en beschikt de VME over een schuldvordering op iedere mede-eigenaar, die volgt uit de opstelling van de begroting.

• de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van mede-eigendom vastgestelde dagen of telkens wanneer er in het belang van de mede-eigendom dringend een beslissing moet worden genomen;
• de beslissingen van de algemene vergadering notuleren.
• deze beslissingen uitvoeren of laten uitvoeren;
• alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
• het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren;
• de vereniging van mede-eigenaars zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
• de lijst van de schulden, op vraag van de Notaris, over te leggen aan deze Notaris, binnen de 15 dagen te rekenen vanaf het verzoek van de Notaris;
• aan elke persoon die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de algemene vergadering mede te delen om hem in staat te stellen zijn vragen en/of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen vervolgens als zodanig aan de algemene vergadering worden medegedeeld en besproken in de rub “varia”

Een mede-eigendom kan ook gedwongen zijn, waarbij bepaalde onroerende goederen als het ware, uit hun aard, zelf dienen tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onroerende goederen die van elkaar onderscheiden zijn en die aan verschillende eigenaars toebehoren.

Een voorbeeld hiervan vormt de gemeenschappelijke inkomhal die toegang geeft tot verschillende private appartementen.

Let op: het volstaat niet dat één gebouw verschillende appartementen bevat om reeds te spreken van mede-eigendom: ook de eigendomsrechten dienen, onder meerdere personen, te zijn verdeeld. Stel bijvoorbeeld dat een gebouw is verdeeld in appartementen die worden verhuurd en dat gebouw aan één persoon (natuurlijke of rechtspersoon) toebehoort, dan is de wet op de mede-eigendom niet van toepassing in dat geval.

Wat de klassieke mede-eigendommen betreft, wordt de wet van toepassing zijn op het ogenblik dat:

• het pand gebouwd is;
• het toebehoort aan verschillende fysieke personen of rechtspersonen;
• een basisakte en een reglement van mede-eigendom is opgesteld;
• de eigendomsrechten van het gebouw in diverse kavels zijn onderverdeeld die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.

Let op: dit kan dus zowel een nieuwbouw zijn als de verdeling in verschillende privatieven / kavels van een bestaande woning ! De constructie wordt ingedeeld in privatieve delen zoals appartement, kelder, autostaanplaats, garage, enz. , waaraan een aantal aandelen in de mede-eigendom worden toegekend en in een aantal gemeenschappelijke delen, waaronder o.a. de grond waarop het gebouw is opgetrokken.

• dat hetgeen ten diensten staat van één mede-eigenaar, privatief is;
• waar iedereen gebruik van of kan van maken is dan weer gemeenschappelijk.

Niemand twijfelt er aan dat de vloeren, trappen, leidingen enz. binnen een appartement privatief zijn; moeilijker wordt het met terrassen en tuinen.

Meer dan één Vrederechter oordeelde reeds dat het feit dat bijvoorbeeld het dak is aangelegd als terras voor het bovenste appartement, niet van die aard is om aan de essentiële functie van dit terras, namelijk bedaking, en derhalve aan het gemeenschappelijk karakter ervan, iets af te doen.

De kosten voor herstel of renovatie van de waterdichting van deze terrassen valt dan ook ten laste van de gemeenschap van eigenaars. Als er twijfels bestaan, worden deze gedeelten van het gebouw die tot het gebruik van alle eigenaars en of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn ( Artikel 577. 3. 3 lid )

• De wet op de mede-eigendom moet van toepassing zijn;
• De verkoop van ten minste één kavel;
• De overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom op het hypotheekkantoor.
• De vereniging krijgt derhalve een eigen benaming, een maatschappelijke zetel en een eigen vermogen.

Het is derhalve de vereniging die een bankrekening opent; brieven worden aan de vereniging gericht en niet aan de leden van die vereniging, enz. Tot het vermogen van deze vereniging, stelt de Wet, mogen géén andere dan roerende goederen behoren, nodig voor de verwezenlijking van het doel van de vereniging, zijnde het behoud en het beheer van het gebouw.

Hieruit volgt dus ook dat de vereniging geen onroerende goederen mag bezitten.

Vaak ook gebeurt het dat, op uitnodiging van de algemene vergadering, of de syndicus, andere personen die géén eigenaar zijn ( een architect, een aannemer, enz. ) op deze vergaderingen aanwezig zijn, toelichting geven bij bepaalde dossiers zonder evenwel enig stemrecht te hebben.

Deze algemene vergaderingen vinden één maal per jaar plaats; de modaliteiten van bijeenroeping ( datum, wijze van verzending v/d aangetekend of gewoon enz. ) worden meestal omschreven in de basisakte. Deze algemene vergadering beraadslaagt over alle zaken van gemeenschappelijk belang.

De raad van beheer heeft als taak de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer. Eén of meerdere leden van de raad van mede-eigendom zal de taak van rekencommissaris op zich nemen zoals nazicht van de boekhouding van de syndicus en rapportering op de jaarlijkse algemene vergadering, andere leden zullen zich dan weer bezighouden met het dagdagelijks beheer van de mede-eigendom zoals kleine herstellingen zelf uitvoeren, opvolging kleine werken, enz.

De leden van de raad van beheer worden gekozen door de algemene vergadering, uit de mede-eigenaars.

De twee voorwaarden zijn cumulatief : als één van beide niet is vervuld is het quorum niet bereikt en is er géén rechtsgeldig samengestelde algemene vergadering.

Er zal dan ook een hernieuwde algemene vergadering moeten bijeengeroepen worden, meestal na een termijn van minstens 15 dagen. Meestal bepaalt de basisakte tevens dat de uitnodiging tot deze hernieuwde algemene vergadering 1/ aangetekend dient te geschieden en 2/ de uitnodiging expliciet zal moeten vermelden dat deze vergadering rechtsgeldig zal kunnen beslissen, ongeacht het aantal aanwezigen.